Comment définir votre résidence principale ?

—Mise à jour avril 2018—

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À la fin de 2016, le ministre des Finances, Bill Morneau, a introduit des modifications fiscales qui auront une incidence sur tous les propriétaires et tous les contribuables du Canada. Au lieu de concentrer leurs efforts sur des acheteurs précis, les fédéraux ont choisi de combler les échappatoires fiscales actuelles qui s’appliquent directement aux revenus immobiliers. En particulier, les règles nouvellement annoncées renforceront et appliqueront les exigences nécessaires pour demander l’exonération d’impôt sur les gains en capital sur une résidence principale. Pour vous aider à comprendre comment cela vous touche, nous avons répondu à huit questions concernant l’exemption pour résidence principale et les nouvelles règles.

1. Qu’est-ce qui est admissible à titre de résidence principale ?

Selon l’Agence du revenu du Canada, tout immeuble résidentiel que vous ou votre famille possédez et que vous occupérez à tout moment au cours d’une année donnée pourrait être désigné comme résidence principale. Donc, si vous possédez et vivez dans une maison individuelle ou en rangée, un condominium, un chalet, une maison mobile, un remorque ou même un bateau habité à bord, vous pouvez désigner la propriété comme résidence principale.

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La désignation d’un bien comme résidence principale est un outil de planification financière important et important parce que l’ARC vous permet de protéger les bénéfices tirés de la vente d’une résidence principale des impôts dus.

2. Comment fonctionnent les gains en capital et l’exemption pour résidence principale ?

Cette exemption est essentielle puisque tous les biens immobiliers, y compris votre maison, votre chalet, les locations immobilières et même les portefeuilles d’actions, sont assujettis à l’impôt sur les gains en capital lorsqu’ils augmentent en valeur. Connue sous le nom de gain en capital, cette appréciation de la valeur d’un actif est assujettie à l’impôt sur les gains en capital.

Du point de vue de l’investisseur, l’impôt sur les gains en capital est très avantageux parce qu’il exige seulement que vous payiez l’impôt sur la moitié du bénéfice gagné et seulement à votre taux d’imposition marginal. Donc, si vous finissez par vendre une propriété locative à Kingston, en Ontario, vous devrez payer l’impôt sur les gains en capital sur les bénéfices de 60 000$ que vous avez tirés de cette vente. Selon les règles fiscales, vous ne devez d’impôt que sur 30 000$, en fonction de votre taux d’imposition marginal. (Cette simple illustration omet d’autres facteurs, comme la déduction pour amortissement et les dépenses payées.) Si vous gagnerez 60 000$ par année, l’impôt que vous devez sur la vente du bien serait un peu moins de 9 575$. Gagnez les mêmes intérêts et vous finiriez par payer au contribuable plus de 22 565$ (juste sur les revenus de placement).

Mieux encore, si le logement que vous vendez n’est pas un placement, mais votre résidence principale, l’ARC offre une exonération complète de tout impôt sur les gains en capital que vous auriez encourus.

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3. Comment les changements récents influent-ils sur les propriétaires ?

Premièrement, il n’y a aucun changement à l’exemption pour résidence principale. Tout profit que vous gagnez sur la vente de votre maison est toujours à l’abri de l’impôt, ce qui en fait une stratégie clé dans votre plan financier. Ce qui a changé, cependant, c’est ce que vous devez déclarer à l’ARC lorsque vous produisez votre déclaration de revenus.

Jusqu’ aux changements annoncés récemment, quiconque vendait sa maison principale n’avait pas à le déclarer dans sa déclaration de revenus.

Toutefois, à compter de l’année d’imposition 2016, vous devrez déclarer des renseignements de base tels que la date d’acquisition, la date de la vente, le produit de disposition et une description du bien dans votre déclaration de revenus et de prestations afin d’être admissible à l’exemption pour résidence principale.

Cette exigence de déclaration s’appliquera maintenant à tous les biens vendus au Canada 2016 et à partir de 2016, même si la totalité du gain est entièrement protégée par l’exemption pour résidence principale.

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4. Y a-t-il une pénalité en cas de non-déclaration ?

Il n’y a pas de pénalité pécuniaire immédiate pour omettre de déclarer la vente de votre maison, cependant, un peu comme d’autres , si l’ARC vérifie et découvre la vente, vous pourriez être assujetti à des intérêts sur les impôts dus, ainsi qu’à des pénalités.

« Pour la plupart des résidents canadiens, la nouvelle exigence proposée de déclarer la vente d’une résidence principale constituera un exercice de conformité, mais un exercice important », affirme John Sliskovic, chef de la fiscalité des services à la clientèle privée chez Ernst Young s.r.l. Agence pourrait établir une nouvelle cotisation concernant la déclaration de revenus relativement à la vente en tout temps. Et il y aura une pénalité pour ceux qui déposeront en retard leur désignation de résidence principale.

Cela signifie que la limite de trois ans pour laquelle l’ARC peut commencer une vérification a maintenant été supprimée pour toute personne qui demande la vente d’une résidence principale. Autrement dit, la période de nouvelle cotisation « sera maintenant prolongée indéfiniment », explique David Davies, associé chez Thorsteinssons, un cabinet d’avocats en fiscalité opérant à Vancouver et à Toronto, dans un récent bref.

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5. Qu’ est-ce que l’ARC essaie vraiment de faire ?

Bien que la plupart des analystes aient supposé que le gouvernement fédéral ciblerait les acheteurs étrangers, la décision de resserrer les conditions d’exemption pour résidence principale va encore plus loin. Selon l’ARC, « ce changement améliorera l’observation et l’administration du régime fiscal ». Mais pour Davies, les cibles sont évidentes : « Ceux qui vendent des propriétés qui peuvent ne pas être considérées comme une résidence principale ». Par exemple :

( 1) « sauts rapides » ou périodes de détention courtes (la maison peut ne pas être considérée comme une immobilisation, condition d’être une résidence principale)

( 2) une maison qui n’était pas habituellement habitée au cours de chaque année de propriété par le vendeur (une autre condition pour être admissible à titre de résidence principale)

( 3) constructeurs en série qui construisent, puis occupent, une maison avant de vendre (encore une fois, ce serait considéré comme un inventaire et non une immobilisation)

Ce changement apparemment modeste donnera aux vérificateurs de l’ARC de nouvelles pistes de vérification et donnera sans aucun doute lieu à un plus grand nombre de vérifications et de nouvelles cotisations des propriétaires. Dans le cadre du nouveau système de déclaration, on s’attend à une augmentation des refus d’exemption pour résidence principale par l’ARC.

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6. Comment déclarer la vente de votre résidence principale ?

Quiconque a vendu une maison en 2016 devra remplir une annexe 3 et la produire avec votre Déclaration de revenus et de prestations T1. Si le bien était votre résidence principale pour chaque année où vous le possédez, vous ferez la désignation de résidence principale à l’annexe 3. Dans ce cas, l’année d’acquisition, le produit de disposition et la description du bien sont les seuls renseignements que vous devrez déclarer. L’ARC fait remarquer qu’à compter de l’année prochaine, l’annexe 3 sera modifiée afin de permettre les contribuables de fournir cette information.

Si le bien a également servi à gagner un revenu, vous continuerez de remplir le formulaire T2091 (ou le formulaire T1255), qui vous permet de préciser quelles années le bien n’était pas votre résidence principale pour toutes les années où vous en avez été propriétaire.

Davies souligne que « l’omission de déclarer une vente de résidence principale dans une déclaration de revenus pour l’année de vente peut être résorbée par la production tardive d’un formulaire. Toutefois, le délai normal de prescription de trois ans ne commencera à courir qu’une fois que le formulaire sera effectivement déposé et, de toute évidence, le dépôt lui-même constituera un indicateur de vérification. De plus, vous devrez demander à l’ARC de modifier votre formulaire d’impôt sur le revenu pour l’année où la maison a été vendue.

Si vous êtes en retard dans la déclaration de la vente d’une maison, vous pourriez également déclencher des pénalités. Selon la documentation de l’ARC, « l’ARC sera en mesure d’accepter une désignation tardive dans certaines circonstances, mais une pénalité peut s’appliquer. La pénalité est le moins élevé des montants suivants : (1) 8 000$ ou (2) 100$ pour chaque mois complet à partir de la date d’échéance initiale jusqu’à la date de votre demande a été présentée sous une forme satisfaisante pour l’ARC. »

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7. Quelles sont les règles concernant la désignation d’une résidence principale ?

Toutefois, pour qu’une maison soit admissible à l’exonération d’impôt pour résidence principale, vous devez également respecter quelques autres stipulations de l’ARC.

No 1 : Un par famille

Une unité familiale ne peut désigner qu’un bien par année comme résidence principale. Une unité familiale est vous, votre époux (ou conjoint de fait) et tout enfant de moins de 18 ans.

No 2 : Doit habiter la maison

Aux fins de l’impôt, il n’y a pas de période minimale pour laquelle vous devez posséder ou habiter le bien pour qu’il soit admissible à titre de résidence principale. Du point de vue de l’ARC, une maison serait admissible à titre de résidence principale si vous et votre famille « habituellement habité » le logement au cours de l’année civile.

Mais soyez averti : L’ARC examinera toutes les données probantes — y compris la durée du logement, les sources de revenu primaires et les habitudes d’achat, de vie, de déménagement et de vente — pour déterminer si, en fait, la maison est une résidence principale ou une partie d’une entreprise créée pour gagner de l’argent grâce au renversement de biens immobiliers.

No 3 : Vous avez le choix

Voici l’avantage : Vous pouvez réclamer n’importe quel bien que vous possédiez et que vous habitez habituellement comme résidence principale. Par conséquent, vous avez le choix de désigner une résidence saisonnière comme résidence principale, par exemple un chalet. Il suffit de garder à l’esprit que l’exigence d’occupation doit être satisfaite pour chaque année où vous voulez faire la désignation.

Par exemple, si vous possédiez un bien de 2006 à 2015, mais que vous n’avez occupé ce bien qu’en 2006 et 2007, vous ne pouvez le désigner comme résidence principale que pour deux des dix années civiles au cours desquelles vous possédiez le propriété.

Pour rendre les choses encore plus confussantes, mais très avantageuses sur le plan fiscal, lors de la détermination du montant de votre exemption, vous pouvez ajouter dans une année libérale le calcul du prorata. Donc, si vous désignez un bien que vous possédez depuis 10 ans comme résidence principale pour deux ans, vous pourriez en fait abriter 30 % des gains en capital en vertu de l’exemption pour résidence principale (2 ans et 1 année gratuite), selon l’ARC.

Pour les familles ayant plus d’une propriété, il est sage de parler à un spécialiste en fiscalité qui peut vous aider à calculer quand et comment vous devez désigner chaque propriété comme résidence principale afin de maximiser l’exemption et de minimiser le montant de l’impôt dû sur chaque propriété.

No 4 : Ne peut pas gagner un revenu

Est-ce que la propriété que vous venez de vendre vous fait de l’argent ? Si c’est le cas, il se peut que vous ne puissiez pas exonérer le bénéfice de l’impôt sur les gains en capital. Selon les règles de l’ARC, un bien ne peut pas être considéré comme une résidence principale si son objectif global est pour gagner un revenu. Par exemple, un investisseur qui achète un six plex et habite dans une unité, tout en louant les cinq autres, ne peut abriter les gains en capital gagnés sur ce bien en utilisant l’exemption pour résidence principale (ERP).

No 5 : Restriction sur la superficie des terres

La superficie du terrain où se trouve votre maison principale ne peut pas dépasser un demi-hectare (ou 1,2 acre) de terrain. Donc, si vous achetez une ferme de 10 acres et que vous viviez dans la ferme, vous n’auriez pas à payer de taxe sur la valeur appréciée de la ferme ou sur 1,2 acres de terre, parce que c’est la qualité pour l’exemption. Cependant, vous devrez payer l’impôt sur les gains en capital sur la valeur appréciée de 8,8 acres. Maintenant, l’ARC a dit que vous pouvez demander une exemption fiscale sur les parcelles de terrain de plus de 1,2 acre, mais vous devrez prouver que les terres supplémentaires étaient nécessaires pour votre utilisation et votre jouissance du bien.

N° 6 : Rappelez-vous, toute propriété que vous possédez et

utiliser Voici le clincher, la propriété que vous demandez comme résidence principale n’a pas à être située au Canada.

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8. Où puis-je obtenir plus d’informations ?

Enfin, si vous voulez plus de renseignements sur la façon dont ces changements récents seront appliqués, l’ARC fournira des instructions plus détaillées dans le guide T4037 : Gains en capital 2016.

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